相続不動産コンサルティングのプロフェッショナル
株式会社 ジャパン・エステート・コンサルティング
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土地活用コンサルティング
弊社は、複数の大手ハウスメーカー、大手ゼネコンと提携しておりますが、土地活用の企画段階ではこれらの提携先と一線を画し、オーナー様の立場に立って最適な土地活用の検証及びパートナー企業の選定をおこない(各企業の得意分野からの選別)、同時に会計事務所による税務チェックを行います。
パートナー企業が決定した後は、オーナー様の代理人として、設計~着工~完成引渡しまでの監理を行います。
引渡し後は、オーナー様の代理人として、管理・運営会社との折衝・運用サポートを行います。

建築による有効活用

好立地・空室リスク・賃料下落リスクが少なければ、土地賃貸による活用より収益性が高く、貸家建付地ということで相続評価も下がり、相続税・固定資産税(居住用の場合)の節税にもなります。
融資による資金調達で建築する場合、安定賃料が確保できるならば、元金と利息は得られる賃料から返済し、なおかつ収入を得て、節税にもなる有効な対策といえます。
建築会社サイドの収支予測は、建築受注を目的としているため、甘い試算になりがちです。少なくとも20年以上の収支計算を、金利上昇・空室率・賃料下落・経費減少による増税等を加味し、リスクチェックする必要があります。
特にサブリース(一括借上)を利用するかどうかは、よく考えるべきです。
サブリースの場合、好立地で安定収益を確保できる物件ならば、本来得られる収益を失う可能性があるからです。


- 留 意 点 -


どのくらい利益が上がるのか」も重要だが、「どのくらいのリスクまで耐えられるのか」を見極めることが、賃貸事業成功の秘訣である。
「リスクはないの?」との質問に対して「一括借上げだから安心ですよ」と答える建築会社・営業マンは信用してはいけない。
「借金は怖くない」~収益が見込める活用ならば、借金は有効な資金調達である。
「低金利だからこそ利用しない手はない」~自己資金を使わずに借金を利用することも最適な資産運用である。
「借金は誰が返済しているのか」~オーナーではなく賃借人(大切なお客様)である。

種 類
内 容
1.賃貸住宅 少子高齢化・供給過剰の時代ですから、立地・市場ニーズに最適なプランニング(コンセプト・間取り等)を考えずに賃貸住宅を建てると、将来運用面で苦労することになります。 賃貸住宅は、中長期的に入居者が確保できる好立地で事業化することは当然ですが、市場ニーズにあった競争力のあるコンセプトが重要です。 コンセプトを誤ると、好立地といえども失敗してしまいます。また、これからの賃貸住宅経営は、「質の高い管理」の導入が不可欠です。入居者(大切なお客様)に対して必要不可欠なサービスと考え、パートナー選びも慎重に行うべきです。
2.賃貸オフィス・店舗・ホテル 賃貸住宅よりもオフィス・店舗・ホテル等の商業施設のほうが、一般的に賃料が取れますが、賃貸住宅に比べて需要のある立地は限定され、テナントが求める設備の陳腐化が早く、賃貸住宅に比べて景気等にも左右されるためハイリスクハイリターンの活用となります。 商業地域であるが、やや商業性が低い地域は、賃貸住宅の併用・ALL賃貸住宅も検討する必要があります。 事業化する際には賃貸住宅より慎重な市場調査を要します。 また、賃貸住宅に比べてリスクが高いので、融資条件のハードルが高くなります。
3.高齢者住宅
 (『サービス付き高齢者向け住宅』)
2011年の法改正により『サービス付き高齢者向け住宅』制度が創設されました。これは高齢者向け賃貸住宅という新しい分類の賃貸住宅であり、国や自治体のバックアップにより、急速に増えています。立地がよければ賃貸住宅や商業ビルのほうが高収益を得られますが、空室リスクが高い地域では、『サービス付き高齢者向け住宅』は有効な活用法の一つになります。 また自治体によって募集戸数に違いがあるため、地域によって、または年によって補助金等の支援が受けられなかったり、戸数が増えれば競争になって、ニーズに合わない高齢者住宅は自然淘汰されるでしょう。 他の高齢者施設の活用として、有料老人ホーム・特別養護老人ホーム・グループホーム等もあります。
4.倉 庫 貸倉庫としてトランクルームやコンテナルーム等(基本的にはサブリース)の活用法があります。生活設備は不要のため水回り等のコストをかける必要がなく、立ち退きの問題等もそれほど発生しません。建築コストが賃貸住宅より安くなりますが、市場ニーズの把握が難しいため、貸倉庫専門会社の判断を仰ぐ必要があります。
5.フリースタンド 単独の建物をコンビニ・ファミリーレストラン・ドラッグストア・自動車販売等のテナントに賃貸する活用であり、リースバック(オーナー様が建築し、テナントが建物を借りる)が基本となります。テナントによっては、保証金(無利息にて返還)を支払って頂けることもあるので、建築資金の全額もしくは一部を無利息で調達することが可能となります。 特に、幹線道路沿いの土地を所有の地主様は、必ず一考することをお勧めいたします。 立地によっては、想像以上の収益が上がりますが、敷地に対して最大限の有効活用(建物ボリューム)を要しないため、建築費が安価になり、相続税節税効果が低くなってしまうのがデメリットです。 よって事業化の際には、事業収支と相続税節税効果とのバランスを考慮し検討する必要があります。
土地賃貸による有効活用

借金する必要なく、土地が必ず戻ってきます。定期借地権を設定すると数十年土地が戻ってきませんが、売却もしくは、条件が整えば物納することも可能になります。しかし、建築による活用ほどの収益は期待できません。

種 類
内 容
1.月極駐車場・コインパーキング メリットは借金の必要がなくリスクが少ない、いつでも解約して建築による有効活用・自己利用が可能、将来の相続税納税用資産(売却・物納)・遺産分割用資産に充てられることです。 収益が上がりかつ土地の流動性(売却・有効活用が容易)が高い活用と言えます。しかし、貸家建付地の評価減が受けられないこと、借金がないので相続財産がマイナスにならないことから相続税の節税にならないこと、固定資産税が高いことがデメリットといえます。また、駐車場ニーズが少ないエリアでは、コインパーキング業者が参入しません。 駐車場のマーケットは非常に狭いので、家賃相場・地価が高い地域は、駐車場賃料相場も高いとは限らず、逆に家賃相場・地価が低い地域は、駐車場賃料相場も低いとは限りません。 例えば、家賃相場は高いが、駐車場賃料相場が低く固定資産税が高い(地価が高い)地域では、驚く程の低収益になってしまいます。
2.定期借地権 建物を所有する目的で土地を貸す契約なのですが、旧来の借地契約のような半永久的に貸借関係が継続するものでなく、確実に土地が戻ってくる「定期」借地契約です。 借金しないで土地から収益が得られてマイナスリスクが少ない活用法とも言えなくもないですが、収益は期待できませんし、貸した土地は長期間転用できません。メリットは、住宅用地で200㎡以内であれば固定資産税が6分の1に軽減されること、相続評価上「貸宅地」とされるために「更地」より評価が下がり、節税が可能になることです。立地や土地の広さによってはニーズが少なく、定期借地契約自体が成り立たないことも十分考えられます。いくつかの活用法と比較して判断すべきです。
3.資材置場等の一時貸し 月極駐車場、コインパーキング等と同じようなメリット・デメリットがあります。違う点は、駐車場経営が成り立たないような郊外でも資材置場なら貸せる可能性があるということです。注意すべきは、建物所有目的となる借地権を一切認めない一時使用の賃貸借契約書を締結すること、対象地をまめに巡回し、違法工作物の設置等の契約違反がないかどうかチェックしなければなりません。契約を平気で違反し、勝手に工作物を築造して建物所有目的の借地権を主張する賃借人もいますし、契約満了に伴って事前に解約を申し入れても資材の移転先が見つからない等の理由で、なかなか返してもらえないということも想定しておかなければなりません。
 
土地活用コンサルティングの流れ

検証
□活用すべきか否かの検証
□立地・土地形状・法令上の制限の検証
□活用目的の検証
(資産状況の改善・収益向上・節税対策等)
□財産継承の検証(遺産分割対策等)
□売却・資産組換えの検証
 
マーケティング
□地域特性の調査 ~人口・世帯数・男女比率・年齢
 ピラミッド・周辺環境・周辺施設等
□物件量の調査 ~賃貸住宅・賃貸オフィス店舗・駐車場
(月極・時間貸し)等
□物件タイプの調査 ~1K・DINKS・ファミリー
 ・店舗業種等
□賃料相場の調査 ~下限値~上限値・新築賃料~築古賃料
□最適な有効活用の検証
 ~建築による活用
(賃貸住宅・賃貸オフィス店舗・ホテル・高齢者向け
 賃貸住宅・子育て施設・医療施設・介護施設・倉庫等)
 ~土地賃貸による活用
 (駐車場・定期借地権・資材置場等)
 
ターゲット選別
□単身用・DINKS用・ファミリー用・テナント業種等
□女性・男性
□学生・社会人・高齢者
 
ニーズ選別
□建物構造(RC造・鉄骨造・軽量鉄骨造・木造)
□コンセプト
□設備
□セキュリティー
□耐震性等(耐震・制震・免震)
 
パートナー選定
□建築会社
 ~プランニング検証・見積り検証・仕様チェック ・
 事業収支検証・リスク検証等
□金融機関
 ~借入先選別(公的機関・銀行系・保険会社等)
  商品選別
 ~変動金利・固定金利・借入期間・自己資金比率の検証等
□募集・管理会社
 ~自主管理・管理委託・サブリースの検証
  ランニングコスト検証(退去に伴う原状回復費
  ・大規模修繕費等)
□保険会社
 ~火災保険・地震保険・修繕積立保険の検証
□会計事務所
 ~税務検証サポート(不動産管理法人設立・修繕積立
  金対策・節税対策等)
 
パートナー決定  
 
工程管理
□設計~着工~竣工~引渡しまでの監理
□金融機関との折衝
□募集・管理会社との折衝
□会計事務所との共同サポート
 
運用サポート
□管理・運営会社との折衝(賃料改訂等)
□運用サポート(空室対策・最新の設備交換・大規模修繕計画等)

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